担当: 飯塚（株式会社コネクトエイト）｜実務連携: 弁護士・会計プロチーム
📌 前提整理
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| LRE GLOBAL 既存資産 | 米国不動産 + フィリピン不動産 |
| キャッシュフロー | 多少の賃貸収入あり（配当原資として有利） |
| 飯塚（株式会社コネクトエイト）の役割 | アイデア・ビジネス提案（実務は弁護士・会計チームのプロと連携） |
| 検討課題 | これら海外資産を 数億〜数十億規模で STO 化 する現実的スキーム |
❓ 先方（LRE 様）に確認したい情報
提案を具体化するために、以下を順次お伺いしたい論点。LRE 様との打ち合わせ・ヒアリング前にチェックリストとして活用。
A. 米国保有不動産
- 所在地（州・都市）
- 用途（住宅 / 商業 / 物流 / ホテル）
- 取得価額・現在評価額
- 築年数・残存使用可能年数
- 賃貸利回り（NOI ベース、Gross ベース）
- 現状の保有形態（直接保有 / LLC / Trust / REIT）
- 既存借入の有無（LTV、金利、満期）
- 賃借人属性（個人 / 法人、契約年限）
B. フィリピン保有不動産
- 所在地（マニラ / セブ / その他）
- 用途（住宅 / 商業 / 観光 / 開発予定地）
- 取得価額・現在評価額
- 外資制限への対応（土地所有 60% 上限の構造）
- 現状の保有形態（現地法人 / SPC / 個人名義）
- 賃貸状況・利回り
- 為替リスク管理（USD / PHP / JPY）
C. LRE GLOBAL 事業意向
- 「デジタル証券事業部」立ち上げの想定タイミング
- 主たる意思決定者・関係ステークホルダー
- 既存顧客層（個人富裕層 / 機関投資家 / FO 等）
- 目標調達規模（パイロット 〜 ファンド化）
- 協業弁護士・会計事務所（日本側・米国側・現地）
- 銀行借入 vs 株式調達 vs ST 化の戦略上位置づけ
💡 数億〜数十億規模で採算性が高いスキーム候補
A. 米国不動産 STO（既存保有資産活用）
| ルート | 規模 | 法務コスト感 | 投資家層 |
|---|---|---|---|
| Reg D 506(c) 私募 | $1M〜数十 M | ◎ 低（Securitize / Polymath 等 PF 経由） | 米国 accredited 投資家 |
| Reg A+ Tier 2 | 〜$75M/年 | △ 中（SEC 開示重め） | 一般投資家 |
| Reg S（海外向け） | 自由 | ◎ 低 | 米国外の投資家（日本・アジア富裕層） |
| Reg D + Reg S 併用 | 中規模 | ○ | 米国 accredited + 海外併売 |
→ Reg D + Reg S の併用が一番現実的。$5-30M で組成、Securitize / RedSwan 等のプラットフォーム活用。
B. フィリピン不動産 STO
| 課題 | 対応 |
|---|---|
| フィリピン SEC は STO 制度未整備 | 現地で直接 STO は困難 |
| 投資家層が薄い | フィリピン国内販売は厳しい |
| 既存外資制限（土地所有 60% 上限） | SPC 構造で受益権化が現実的 |
推奨: BVI / Cayman / シンガポール SPC で受益権化 → 日本/香港/シンガポール富裕層に私募
- 規模感: $3-20M
- プラットフォーム候補: ADDX（シンガポール）/ DigiFT
🚀 統合「LRE GLOBAL デジタル証券事業部」事業設計
Phase 1 パイロット（実証 + ノウハウ獲得）
- 米国物件 1 件で Reg D STO を組成
- 規模: $5-10M
- プラットフォーム: Securitize 活用
- 目的: 実証 + 内部ノウハウ獲得、関係者ネットワーク構築
拡大（米国 + フィリピン）
- 米国物件複数 + フィリピン物件を SPC 経由で組成
- 規模: $20-50M
- 投資家: 米国 accredited + 日本/シンガポール富裕層
- プラットフォーム: Securitize（米）/ ADDX（亜）併用
Phase 3 ファンド化（束ね）
- LRE GLOBAL の海外不動産を束ねた「海外不動産 ST ファンド」
- 規模: $50-200M
- 公募 ST or REIT 類似構造
- 目的: 流動性確保 + 機関投資家アクセス
🎯 飯塚（株式会社コネクトエイト）の提案ストック領域
実務は弁護士・会計プロチームが担当。飯塚はアイデア提案・スキーム比較・市場調査・AI 活用を担当。
| 提案レイヤー | 内容 |
|---|---|
| スキーム選定 | Reg D / Reg S / SPC 経由 等の判定基準 |
| プラットフォーム選定 | Securitize / RedSwan / ADDX / Progmat の比較 |
| 税務インパクト試算 | 米国源泉徴収 + 日本側受取の二重課税対策 |
| 投資家層マッピング | 米国 accredited / 日本富裕層 / シンガポール FO の特性 |
| AI 活用 | 案件評価・市場調査・投資家マッチング自動化 |
📚 関連リソース
- LRE 概要・契約スコープ
- memory:
lre-contract-scope（業務委託契約スコープ：STO/暗号資産/RWA/重要証券性 = 飯塚関与） - 2026-05-20 勉強会レポート v1.2「アセットマネジャーのためのセキュリティトークン税務会計入門」（国内 ST スキーム参考）
- 関連 skill:
business-idea-stash（提案ストック化）/monthly-report-gen（月次レポート化）